通知公告

杭州市拱墅区星都嘉苑小区第六届业主委员会

2024年6月30日

索引

杭州星都嘉苑物业管理服务合同

本合同当事人

委托方(以下简称甲方):杭州市拱墅区星都嘉苑小区第六届业

主委员会

代表人：

地址：建国北路705号

联系电话：

受委托方(以下简称乙方):杭州点石物业管理有限公司

营业执照注册号：91330103328268035C

法定代表人：刘五星联系电话：13819198291

项目执行负责人：戴章财联系电话：13071896788

注册地点：杭州市拱墅区建国北路281号101 室

联系电话：0571-87299277

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方经过业主大会投票选举，拟聘用乙方为星都嘉苑(下称“本物业”)提供物业管理服务，订立本合同。

乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；本物业的全体业主和物业使用人根据《星都嘉苑小区业主公约》履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境的维护等方面的管理制度。甲方配合作好监督管理工作。

第一章物业基本情况

第一条物业概况

1、物业项目名称：杭州拱墅区星都嘉苑

2、物业类型：高层公寓6幢(含单身公寓)、高层写字楼1幢

裙房商业用房及会所、地下室、地下停车位。

3、 座落位置：杭州市拱墅区建国北路705号。

4、四至：东至建国北路、南至京都小学、西至金都华庭、北至朝晖路。

5、总建筑面积69929.12平方米(不含地下总建筑面积13535平 方米，敞廊873平方米)。其中写字楼162套15899.72平方米；单身 公寓252套10932.12平方米；住宅255套33443.61平方米；裙房商业用户建筑面积(含公建)9653.67平方米。

6、绿化面积4430平方米，其中绿地3780平方米，架层绿化120平方米，屋顶绿化530平方米。

7、机动车地下车位238个+9个子车位

8、交付时间2004年

第二章 物业服务内容与服务标准

第二条乙方在物业管理区域内(属星都嘉苑小区建筑红线内)

提供的物业管理服务内容(并承担保养及维护费用)

1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件一);

2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件二);

3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管、泵房、水箱、沟渠、化粪池、机动车及非机动车停车库等；

4、物业共用部位、道路和相关场地(含小区会馆及乒乓球活动室)的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

5、业主共有的共用草地、花木、建筑小品等的养护和管理；

6、对地面机动车、非机动车的停车秩序管理：小区内地面严禁停放机动车，东西大门口红线内严禁停车，红线外停车及时劝导并报有关部门处置；对其它区域车辆停放秩序的有效管理；

7、对地下车库停车秩序的管理：地下车库严格按一个车位一辆车停放，通道严禁停车。

8、保障公共秩序、小区安全防范：包括公共秩序维护，严禁外来人员无故进入，及时做好来访登记；保安监控做好每日台账，随时可检查。不定时巡视、严格门岗执勤；

9、确保消防设施的维护，保障消防通道畅通等；

10、杜绝小区群租、开棋牌室、私人会所、特色餐饮等，对现有的提出处置办法及整改期限；

11、杜绝小区内开办公司现象，对现有的提出处置办法及整改期。

12、 严格按照杭州市有关饲养宠物的规定，发现违规及时向城

管投诉并提供证据，配合城管抓捕；

13、维护、保障楼宇形象及品质：

(1)严格对业主及物业使用人(包括商铺)的装饰装修管理服务，杜绝违规施工；

(2)对业主和物业使用人违反《业主规约》的行为，及时干预、制止；情节严重者报请政府相关部门协调并采取措施；

(3)对小区原有违章建筑，屋顶阳光房、屋顶违建的花（菜）园、堆放的杂物实施还原整改；

(4)保障外立面的完好、整洁，小区周围商铺的外立面和招牌 管理严格按照小区甲方的规范要求，并与经营户签订规范装修合同；

严格执行商铺外立面装修修复押金制度，建立押金台账，押金由甲方统一管理；

(5)每年12月底前，对小区七幢楼宇的外墙进行一次清洗；

14、根据有关规定接收及保管好星都嘉苑小区的整套物业资料， 更新收支的账目管理和物业档案资料管理；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；

15、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及代收代缴水

电等款项；

16、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、 养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托服务，但收费由当事双方协商；

17、遇重大节日，东西出入口旁的宣传栏内宣传图片由物业服务

企业布置，费用由物业服务企业承担；

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务

1、负责写字楼、商铺业主和物业使用人的信报快件收发工作；

2、根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动，费用由

甲方承担；

3、物业服务企业每年应组织社区文化活动不少于壹次，费

用由物业服务企业承担；

4、 完成政府交办的各项社区或行业的管理任务。

第四条物业人员配备及日常规范

1、在合同履行期间，物业人数应为29人，不得缺岗缺编；2、所有人员的工资待遇不低于杭州市职工最低平均工资；

3、保安年龄段分布如下：

聘任的保安均要求身体良好，其中60岁以上的人员占比不超过40%。

4、乙方应制定工作规章制度并公示于物业服务前台，员工上班时间应严格按工作规章制度执行，杜绝擅自脱离岗位及执勤时睡觉等现象；

5、员工上班若捡到或发现业主遗留物品应及时交物业办公室妥善保管，并通知业主认领；

6、工程部人员必须持有上岗证及具有专业技术知识，遇紧急事

项需在30分钟内到场处置；

7、物业设专职绿化工壹名。

8、物业所有人员均应为物业服务企业在职员工，不得另行分包

给第三方劳务派遣公司。

第五条乙方提供上述物业管理服务应达到约定的质量标准(物

业管理服务质量标准见附件六)

第三章服务费用

第六条乙方提供本合同第二章约定的服务内容及服务标准，收取服务费用(即物业管理服务费)。物业管理服务费由业主按其物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳

1、 乙方向业主收取物业管理公共服务费的具体标准如下

物业服务费自签订之日起三年不涨价

2、公共能耗费由物业公司实行包干制，盈亏自负。公共能耗费

包括：电梯、水泵、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共

用水等；物业公司不得为了节能降费，人为控制公共设施设备的有效

运行，影响安全，为了节能降费造成的损失乙方全权负责；

3、空置房屋的物业管理公共服务费按相应收费标准，由业主按其拥有建筑面积的100%向乙方交纳(如政府政策调整，按新政策执

行);

4、地下停车位管理费收费标准：

(1)地下停车位严格按照一车一位管理，管理费收费标准不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳(如价格主管部门因物价指数升高出台新的收费标准后，则按新

标准收取)。

(2)售出的车辆进出卡不得超过车位数。

(3)地下车库未经业委会同意且物业划线，不得在非车位区域停车。

5、其他服务费用收费标准：

(1)乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准

可参照乙方公布的有偿服务收费明码标价表；

(2)乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自有部位、自用

设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。

第七条物业管理服务费用的收取

1、业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

2、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理

服务费及其它费用。

3、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费、物业管理公共服务费由业主或承租人交纳；业主与承租人关于对物业管理

服务费、物业管理公共服务费缴纳应有约定，业主应将此约定送乙方

备案并负连带缴纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应

及时书面告知乙方。

第八条品质服务考核奖励金

1、服务品质考核奖励金金额为壹拾伍万元(全年);

2、为确保乙方物业管理服务质量，甲乙双方在本合同有效期内，甲方按附件三(物业管理服务质量标准)对乙方进行考核打分，年底

据实支付，最高为壹拾伍万元，最低为零元；

3、 甲方每季度组织设备维护保养检查，若发现因乙方维护保养

不当所造成的所有损失，将由乙方承担；

4、遵循上述办法，乙方无需另行交纳物业管理服务质量保证金。

第九条物业管理服务补贴金：经业主大会授权，甲方从每年的物业经营性收入中拔出叁拾万元，作为物业管理服务补贴金，按季度支付给乙方。

第十条若要使用物业维修基金，由乙方受甲方的委托向物业维修基金主管部门申请并按规定程序操作使用，乙方受甲方委托召开全体业主大会(扫楼)征求业主意见，并按规定程序操作，其结果公示

期为七天，接受业主和甲方的监督，并在甲方备案。

第十一条本物业区域内的房屋共有部位、共有设施设备发生大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修基金中列支(参照《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》[杭州市人民政府令第209号])。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用

量合理分摊计收费用。

第十二条物业管理服务费主要用于以下开支

(1)本物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福

利等；

(2)本物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

(3)本物业管理区域清洁卫生费用；

(4)本物业管理区域绿化养护费用；

(5)本物业管理区域秩序维护费用；

(6)本物业管理部门的办公费用、管理费用；

(7)本物业管理企业固定资产折旧；

(8)法定税费；

(9)本物业管理企业的利润；

第十三条本物业服务区域内物业服务收费采用包干制方式，乙方按照第六条标准收取物业管理服务费，并按本合同及其附件约定的服务事项和质量标准提供服务。本公司执行期间，如遇国家政策、物价上涨因素造成乙方经营亏损，由乙方重新拟定合理的收支方案及标

准报甲方，由甲方根据实际情况考虑合理方案。

第四章物业的经营与管理

第十四条乙方应针对本物业制定相应的物业管理方案、员工考核制度、服务岗位和岗位最低工资、自行车及机动车辆管理、应急设备及维修、绿化及卫生管理、小区文化管理等制度，并根据投标书承诺，明确乙方在本物业配置的项目负责人姓名及职务。本物业各个物业管理区域对应的责任人需同时报甲方备案。在合同履行期内，以书

面形式征得甲方同意后方可进行调换。

第十五条物业的经营范围与管理

1、经营范围：

(1)物业共用部位、物业共用设施设备、物业管理商业用房、

业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施的经营管理。

(2)屋顶平台、楼宇外立面及其他法律法规规定的公用部位；

上述区域归全体业主所有，严禁搭建违章建筑。

2、物业区域内配套设施是指小区会所、地下乒乓球室、小区公

共活动室等配套设施，不包括单个业主所有的设施。

3、物业管理区域内配套设施主要为本区域内的业主服务，开放

时间及管理规则由甲方另行公布。

第十六条乙方协助甲方管理商业用房的日常管理，

协助承租方办理工商、税务登记等相关手续、收费和日常检查。

第十七条物业的经营性用房收入归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施的养护及维修，归全体业主共有的该部分收入由甲方管理。其它内容的经营性收入由乙方代管。每6个月与甲方核对账目。第五章物业使用与维护

第十八条本物业管理区域内物业共用部位和设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，经甲方确认后生效。

乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。第十九条乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人

违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。乙方应向小区全体业主公布服务和投诉电话。

第二十一条因维修本物业公共部位或为保障公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主

和甲方的同意并在开工前公告。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在开工前公

告并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，事先告知业主或物业使用

人装饰装修的禁止行为和注意事项，并公告提醒相关业主。

第二十三条除业主持有产权证(或买卖合同)的物业外，其余本物业小区内公共场所(包括地下室)均归全体业主所有，由甲方代为管理。乙方可免费使用经甲方核准的物业管理用房，如6幢2层、2幢19层作为物业员工宿舍，对于甲方出租的场所，乙方应承担起管理责任，不再另收任何费用。

第二十四条小区内的公共场所，严禁任何人、任何单位进行摆摊和其它活动，若确实有益于广大业主的活动，由物业事先书面告知

甲方，征得同意后才可进行。

第二十五条物业管理用房

1、物业管理用房建筑面积210.81平方米；

物业办公用210.81平方米，位于星都嘉苑6幢2-202；

经营性用房355.90平方米，位于朝晖路99号、101号；

2、物业管理区域内物业管理用房的所有权属于业主，在合同期

内，甲方向乙方提供符合法律法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。

第六章双方权利义务

第二十六条甲方权利义务

1、代表和维护业主、物业使用人的合法权益；收集业主、物业使用人的意见和建议，并及时反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方

之间的关系；

2、监督业主和物业使用人遵守《业主公约》及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

3、审定乙方拟定的物业管理方案；

4、检查监督乙方物业管理工作的执行情况；

5、乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划每年上报业委会一份；

6、审批物业维修基金使用情况，并监督公共区域的水电支付情况及物业共用部位、公用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收，审查乙方提供的物业共用部位，共用设施设备大中修，更新改造的书面报告；

7、 负责星都嘉苑商业用房的出租经营，其租金收入用于小区公 共设施设备的维护保养、补贴物业管理费及业主大会同意的其他事项；定期向业主公布经营性收支情况；

8、延续开发商与物业管理公司对本物业整体物业资料的管理手续（对2018年7月接管的资料）。

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(2)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(4)物业管理所必需的其他资料；

(5)上述所有资料由乙方复印一套在签订合同后 20 日内交甲

方，并同时书面告知与上届物业资料移交情况及完整性。

9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物

业管理各项管理目标；

10、 负责本物业维修基金的筹集，督促业主缴纳物业维修基金；

第二十七条乙方权利义务

1、 根据有关法律法规及本合同的约定，以委托管理服务事项为 框架制定物业管理方案及配套规章制度并报送甲方备案，自主开展物业服务与管理行为；

2、 受甲方委托对小区物业进行日常管理，对业主和物业使用人 违反法律法规、规章的行为，提请有关部门处理，并认真执行甲方的其它有关规定文件；

3、 按本合同有关条款约定，对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为及时进行处理；

4、 可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将该物业的管理权及管理者责任转让给第三方；

5、 负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化 等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后大中修方案由甲方组织并规范招投标并由乙方配合中标单位组织实施，有乙方组织的维修养护计划报甲方审核后方可组织实施；

6、 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物 业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，提前订立书面 约定，收取修复费，采用公示等方法告知相邻业主，负责监督；按养 护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查， 属全体业主共有的，任何个人都不得占用。发现不安全隐患工险情及时排除，装修完毕后进行检查并确保无违规事项；

7、 本物业外立面管理，商铺标牌风格，外形尺寸的管理需严格按照甲方制定的有关标准进行；

8、 负责编制物业管理年度工作总结和管理计划，并于每年2月前以书面形式向甲方汇报；

9、每年年底向全体业主和物业使用人公布物业维修基金使用情况；将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示并向甲方报备；

10、对本物业的公共设施不得擅自更改和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，需与相邻业主协商同意并征得甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的物业经营性商业用房，管理用房及物业管理档案资料；

12、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；

13、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，不定期向甲方报告本合同履行情况。

14、 由于物业管理行为失当失职等导致的损失，乙方应予赔偿。

15、物业合同补充条款(附件四)

第七章违约责任

第二十八条甲、乙双方违反本合同有关条款约定的，或未完成约定管理目标，守约方有权要求违约方在一定的期限内解决，逾期未解决的，守约方有权终止合同。

第二十九条乙方违反本合同第三章规定的，擅自提高物业管理服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十条业主或物业使用人违反本合同约定，逾期未交纳物业管理费等，乙方可以按逾期之日起每天按应缴费用千分之三加收违约金。

第三十一条甲方违反本合同约定，造成乙方无法正常对本物业

公共设施设备进行维护保养而引发的后果，乙方不承担责任。

第三十二条甲方、乙方、业主或物业使用人损坏物业共同部位、

共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第三十三条因房屋建筑质量、设施、设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担相应责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十四条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、公用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

第三十五条甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付壹拾伍万元的违约金；若给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应予以赔偿。

第三十六条因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方二个月内解除，并在后一个月内办理交接。

第三十七条由于乙方管理不善，造成本物业内发生重大事故(包括但不限于火灾、水患、重大治安事件等)应扣除品质服务考核奖励金壹万元至壹拾伍万元，并追究相关法律责任。

第三十八条考核制度

1、按本合同约定人数考核，每缺编一人每月累计3天内不  扣，累计3天以上每人扣500元，累计10天以上每人扣1500元，累 计达30天，每人扣3000元；若有合理化建议或方案，可适当减负。方案事先由甲方审核通过。

2、在合同所有条款内，如未做到或未认真执行标准的，每小项按扣款600-5000元；

3、次年年中对上一年由甲方或委托专业第三方共同组织对物业满意率评议，决定物业管理服务考核金的发放金额；

4、 本小区物业管理根据杭州市物业甲级标准执行；

5、本合同签订后，双方约定在一年内扣款额达到10万，视作乙方违约，甲方有权终止合同，更换物业公司。

6、 乙方配置在物业区域内工作人员(包含年龄要求)人数不足合同约定人数的 90 %且甲方书面通知乙方整改，乙方仍未整改，甲方有权解除合同，因此造成的损失由乙方承担。

第三十九条本合同委托管理期限：自2024年7月1日起至2027年6月30日止。实际合同有效期限，应根据本届业委会有效任期对乙方（物业公司）就本合同服务履行情况进行考核合格后1年+1年合同顺延。

第四十条甲乙双方约定自本合同生效之日起十天内，根据甲方委托管理事项，办理完全部的交接验收手续。

第四十一条本合同期满后，经甲乙双方友好协商并经业主代表大会考核通过的，可续签。乙方亦可参加甲方的物业管理公司招标投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外，若未被业主、业主大会续聘，乙方首先先必须遵循浙江省住房和城乡建设厅颁发的《浙江省物业项目服务退出管理办法》,同时乙方应在期满之日起一个月内与甲方新选聘的物业管理企业办理移交手续，移交手续应经甲方书面确认。

第四十二条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十三条本合同的附件和补充条款与本合同具有同等法律效力。

第四十四条本合同内容未尽事宜，双方可另行协商后签订书面补充协议。

第四十五条甲乙双方将本物业的《星都嘉苑小区业主公约》作为本合同的附件；业主转让物业时，应当将《业主公约》与本合同作为转让合同的附件，并告知受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。

第四十六条本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向物业所在地人民法院起诉。

第四十七条为维护公众、业主、使用人的一切利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管爆裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财物损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第四十八条本合同自甲乙双方签字盖章之日起成立并生效。

第四十九条本合同正本连同补充协议及附件五项，一式肆份，送区物业管理行政部门备案一份，具有同等法律效力。

第五十条本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满前30天前向对方提出书面意见。

第五十一条本合同签订前，物业服务公司实际服务的内容本合同中未确的，按照原有服务内容继续，合同的条款有不一致时，以“补充条款”为准。

第五十二条本合同内容如有字面上的理解上的异议，将做出对

全体业主有利的方向解释；本合同自二零二四年七月一日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代表人：代表人：

日期：日期：

附件一：

物业共用部位明细

共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、楼盖、屋顶、房屋承重结构、室外墙面、屋面等等部位。

附件二：

物业共用设施设备明细

公用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、上下水管道、污水管、雨水管、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、共用照明灯具、楼内消防设施设备、中央监控设备、电视天线、电梯、建筑智能系统、避雷装置、防盗门、人防工程、高低配电房、高压泵房等等设施设备。

附件三：

物业合同补充条款

一、按甲、乙双方合同定义，乙方须严格遵循下列条款：

1、在乙方整个物业管理区域内，严格按《星都嘉苑业主公约》、“星都嘉苑小区业主大会议事规则”、“星都嘉苑房屋外立面及商铺广告管理规定”、“星嘉苑商铺（住宅）的装修须知”的有关规定进行管理。

2、每栋楼有业主装修时（除在轿厢内张贴的公告外）在某一台电梯轿厢内摆放木板，以防损坏轿厢底面，待装修结束时及时拿掉并且保管好。

3、门岗必须做到刷卡进出，对陌生人一定要进行登记，通过可视对讲与房东确认后方可放行。

4、房屋中介进入小区必须登记同时需佩戴专门证件进出。

5、小区违建拆除，保持小区原有状态。

6、甲方每年搞1－2次群众文化活动，乙方应积极配合。

7、及时清理小区内有关群租、棋牌类的现状，可采用门岗禁止进入或报警形式，总之必须做到要“管”。

8、按甲方要求，对小区的快递、电动车、自行车等，按指定位置摆放，并制定有关管理条例。

9、工程部必须保证每天晚上22：00时前有人在岗，以便处置突发事件。

10、服务总台每周至少有壹天下班时间为晚上8点以便于服务小区业主。（17：00~20：00由保安值班）

11、节假日物业值班名单微信发至业委会。

12、配合甲方做好小区内的各项工程项目，主要内容为：

（1）按甲方的工作要求，做好小型工程项目的前期预算；

（2）小型工程项目的全程监督、跟踪、配合；

（3）小型工程项目的验收、后期维保，确保各个项目的正常使用；

（4）其它与本小区有关的小型工程项目；

（5）甲方对小型项目只负责提方案，审核价格，组织验收，其它工程质量，售后服务，日常保养维护维修等均由乙方负责。

13、制定24小时巡逻制度，巡逻内容：包括安全、绿化、卫生、地下车库、设备、消防、监控等等，值班主任要起到领导带头的职责，并做好每天的记录。

14、小区消控室、监控室需设置台账；小区消控室、监控室无关人员不得入内；无关人员不得调看监控内容；调看监控内容时要有记录，至少两人以上在场。

附件四：

甲乙双方部分费用共同承担说明

经甲乙双方友好协商，部分费用分担情况如下:

1, 消防系统维保，由小区经营性收入支出;

2, 弱电(门禁、监控)系统维保，由小区经营性收入支出;

3, 电梯使用日立公司原厂维保，小区经营性收入承担1000.00元/

年/台，其余由物业公司承担;电梯保险费由物业承担;

4, 小区绿化内河道循环水系统用水用电，由小区经营性收入支出;

5，小区中心花园6个花坛每年要求种2次草花，由小区经营性收入支出;

6, 单次维修在 2000.00 以下的，由物业公司承担，物业公司不得

有人为拖拉、夸大等等行为导致维修费用大于2000.00元，如果发现物业有如上违规事实，业委会将追回相关款项，并同比例扣发考核奖励金;

7，每年一次的外墙清洗费用，由物业承担；

8，合同期间，因其他未尽事项产生的费用，由甲乙双方友好协商。

附件五:

人员配置计划

根据本项目的实际情况及服务定位，针对现有服务区域和服务范围，计划配置服务人员共29人，人员的具体部署以下：

备注：上述岗位按照项目实际运作会进行人员岗位的调整。

附件六：

物业管理服务质量考核评分细则

乙方须按附件六中约定的服务标准，实现管理目标，业主委员会将按此服务标准评分考核，其它有关本合同未约定的，但作为专业的物业公司按有关职业规定应做到的，物业公司应该无条件做到，如做不到,将给予扣款；每 1 分值可扣款 600-5000 元，直接从考核奖励金15万中扣除。