第一章总则
第一条为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。
第二条本管理规约经征求街道、社区意见后，由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
第三条业主、使用人在物业使用中，遵守物业使用的相关规定，本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放宠物饲养等管理制度和约定及属地街道、社区关于物业使用的有关要求，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第二章物业基本情况
第四条本物业管理区域内物业的基本情况
（一）物业名称：云涛名苑小区。
（二）坐落位置：杭州市萧山区闻堰街道闻安路88号。
（三）物业类型：住宅。
（四）物业管理区域四至：
东至：时代大道；南至：湘湖路；西至：闻安路；北至：闻兴村；
有物业管理区域划分意见书的具体见附件。
（五）物业管理区域概况：总占地面积43961.2平方米、物业总建筑面积120244.85平方米，地下建筑面积29523.3平方米，地上建筑面积90721.55平方米，住宅建筑面积62854.81平方米，714户，地下停车位733个，地面停车位152个。
物业管理用房建筑面积626.35平方米，其中：物业管理用房建筑面积为268平方米，坐落：10-2-2 号；物业经营用房建筑面积为358.35平方米，坐落：11幢东边1-2楼。
社区用房建筑面积158平方米。
（七）业主大会及业主委员会办公地点：8号楼北面1楼。
第三章物业管理服务
第五条物业服务收费采取包干制方式。
第六条业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。
第七条业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。
第九条对本物业管理区域内违反有关治定、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
第四章物业的使用、维护与管理
第十条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得擅自改变物业使用性质，不得妨碍其他业主正常使用物业，因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。
第十一条业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。
第十二条根据《大气污染防治法》、《烟花爆竹安全管理条例》、《杭州禁止销售燃放烟花爆竹管理规定》，业主、非业主使用人禁止燃放烟花爆竹。
第十三条电梯的安全使用管理
业主、非业主使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：
（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；
（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；
（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；
（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；
（五）携带危险品乘用电梯；
（六）其他影响电梯安全运行的行为。
学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。
电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。
引入电梯安全管理保险机制，参加“电梯养老”综合保险。
第十四条空调的安装使用管理
业主、非业主使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。
发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：
（一）空调设备超过设计使用期限的；
（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；
（四）其他必须采取措施消除安全隐患的客观情形。
业主、非业主使用人使用空调产生噪声超过有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。
第十五条物业消防安全管理
（一）业主、非业主使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；
（二）不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；
（三）不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全；
（四）业主、非业主使用人有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。
第十六条垃圾投放管理
（一）业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；
（二）应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。
（三）不属于生活垃圾的其他垃圾，由业主、非业主使用人按照相关规定处理，不得随便丢弃。
如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示或报告区城管局执法。
第十七条违法搭建管理
（一）业主、非业主使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；
（二）不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；
（三）不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。
业主、非业主使用人有上述违规行为的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主、非业主使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报，物业服务企业可以禁止违法搭建的材料进入物业管理区域，同时向社区居委会、执法中队等相关部门报告。
第五章物业的装修
第十八条业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：
（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；
（二）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；
（四）施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午8：30～12：00、下午14：00～18：00，其它时段不得施工。法定节假日（含双休日）全天不允许噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；
（五）不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；
（六）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（七）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。
第六章物业的转让、租赁
第十九条物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。
住房出租应当按照《杭州市居住房屋出租房屋安全管理若干规定》的要求进行出租。
住房出租应当遵守国家房屋租赁法律规定以及相关配套安全标准。以一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，不得将其他非居住空间出租供人员居住，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住人数不得超过2人（存在法定赡养、抚养、扶养义务关系除外）。
物业出租人应当协同承租人依法办理房屋租赁登记备案手续。同时，按规定将租客信息向社区或派出所报送登记。
物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七章物业使用的其他约定
第二十条业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守《杭州市物业管理条例》第六十一条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：
（一）根据本小区《停车管理办法》停放车辆；
（二）业主和物业使用人饲养动（宠）物应做好动（宠）物的检疫、防疫工作，遵守《中华人民共和国动物防疫法》及相关法律、法规的规定。饲养动（宠）物造成任何的伤害或损失，由动（宠）物的饲养人、看管人依法承担相应责任。；
（三）不得安装防盗窗、网、门、栅；
（四）不得在外立面安装伸晒衣架；
（五）不得在公共区域安装太阳能热水器。
第八章物业的维修
第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。
相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。
第二十三条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在所在地社区居民委员会或所在地派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。
第二十四条因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。
第二十五条物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十六条人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。
第九章物业共有部分的经营与收益分配
第二十七条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主经营，扣除合理经营成本后，所得经营性收益由业主委员会管理并单独列账，并按下列约定分配：
（一）用于续交物业专项维修资金(经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；
（二）用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
（三）用于补充物业服务费用不足；
（四）用于业主大会、业主委员会的工作经费；
经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每半年公示经营性收益收支情况；经营性收益由物业服务企业管理的，业主委员会应制定经营性收益使用办法，并监督物业服务企业公示情况，在物业服务企业变更时需对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（不少于7日）。
年度审计：经营性收支情况每1年进行审计，并将审计报告本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（不少于7日）。
业委会委员变动审计：业主委员会换届、业委会主任变更、财务人员变更的，需对经营性收支情况进行审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（不少于7日）。
对经营性收支情况进行审计的，相关费用从小区经营性收益中列支。
第十章物业专项维修资金
第二十八条本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积二分之一以上且参与表决人数二分之一以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。
第二十九条发生（一）电梯严重故障；（二）消防设施、器材严重损坏；（三）建筑外立面存在脱落危险；（四）围墙、道路坍塌；（五）屋顶、外墙渗漏；（六）排水设施严重堵塞或者损坏等紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。
工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况，并将确认后的相关维修方案和工程完成情况报区、县（市）市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。
第三十条本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。
第三十一条本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。
第三十二条本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决业主的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施，并在 30日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：
（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。
（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。
（三）资金来源。由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转。
第十一章违约责任
第三十三条业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。
业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第1、4项共同管理权：
（一）担任业主委员会委员候选人和委员；
（二）业主大会会议表决权；
（三）共有部分经营收益分配权；
（四）参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作。
第三十四条为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。
（二）以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取在小区公示。
第三十五条业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：
（一）欠费12个月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示。
第三十六条违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。
第三十七条非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。
第十二章附则
第三十八条本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。
第三十九条本管理规约自业主大会会议通过之日2023年月日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第四十条本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。
第四十一条业主委员会监督本管理规约的实施。